Guida Mutui: Quale mutuo scegliere a tasso fisso o tasso variabile? Qual’è il mutuo migliore del momento? Che cos’è la surroga di un mutuo? Che cos’è la rinegoziazione?
Negli ultimi mesi, i tassi dei mutui sembrano aver subito un’inversione di tendenza, tutte le regole che abbiamo imparato fino a oggi sui tassi dei mutui, in questi ultimi anni sembrano siano totalmente cambiate se non addirittura polverizzate. Durante il mese di ottobre abbiamo visto tassi fissi in netta discesa. La base d’asta, dei tassi fissi, si è assestata ad un valore pari lo 0,5% fisso per i mutui decennali con rapporto mutuo/valore entro LTV del 50%.
E il Mutuo a tasso variabile? Il valore degli interessi è ormai vicino allo zero virgola. Grazie al mutuo a tasso variabile, il mercato dei mutui sta diventando sempre più imprevedibile. La tendenza di mercato è comunque quella di ridurre i tassi variabili per poi destinare un progresso sostanziale rinviato a data da destinarsi.
Tutto ciò è merito dell’effetto della contrazione dell’Euribor registrata durante il mese di settembre.
Iniziando a tirare una prima conclusione possiamo dire che al momento se si stipula un mutuo breve di 10 anni è più conveniente un tasso variabile rispetto ad un tasso fisso.
La cosa più importante da tenere a mente non è la durata contrattuale del mutuo ma la vita presunta di tale mutuo. Esempio: se vogliamo aprire un mutuo e sappiamo già che al quarto anno lo chiuderemo perchè ci saranno nuove liquidità in entrata conviene un mutuo variabile puro, se invece vogliamo una rata piccola ma l’intenzione è di portare il mutuo a scadenza, ad esempio ventennale, conviene stipulare un mutuo a tasso fisso.
Ovvero quando si stipula un mutuo bisognerebbe sempre contemplare l’epoca presunta in cui si prevede di estinguerlo.
Quando un mutuo è utile per l’acquisto di un appartamentino, che sin da subito, si prevede di cambiare nell’arco di pochi anni per eventuali esigenze personali, conviene sempre mettere nero su bianco i numeri e fare le giuste valutazioni del caso, a volte è più conveniente rischiare con un mutuo a tasso variabile piuttosto che pagare di più un mutuo a tasso fisso, sebbene quest’ultimo ci permetta di dormire sonni tranquilli.
Nel caso in cui, invece, non siano previsti introiti di ingenti capitali atti a chiudere un mutuo a tasso variabile in pochi anni, conviene allungare la durata del mutuo e accendere un mutuo a tasso fisso, i cui interessi che, oggi come oggi, sono ai minimi storici e ci garantirebbero una certa tranquillità anche qualora l’Euribor dovesse iniziare a schizzare in alto.
Detto ciò, con un mutuo a tasso fisso ti troveresti in questo periodo storico costretto a dover pagare più soldi per garantirti una tutela a lungo termine che, se non sfrutterai per via dell’estinzione anticipata, saranno denaro sprecato.
E’ quindi sempre consigliabile, recarsi in più banche e iniziare a farsi fare dei prospetti con i vari calcoli che prevedono gli ammortamenti, in tal modo da poter svolgere tutte le riflessioni del caso, facendo così, potrai già avere un parziale feedback del consulente della banca che saprà approssimativamente dirti se si hanno le giuste condizioni economiche per poter accendere un mutuo.
Una volta ottenuti tutti i piani: mutuo tasso fisso, mutuo tasso variabile, mutuo tasso variabile con CAP, mutuo variabile con rata fissa, potrai tirare le giuste valutazioni. Inoltre bisogna sempre considerare, nel caso dei mutui a tasso variabile la durata, perchè le congiunture internazionali economiche da un anno all’altro possono cambiare e rendere il mutuo variabile da particolarmente conveniente a particolarmente sconveniente nei prossimi 5 anni.
Se invece si è certi di tenere acceso il mutuo per tanti anni, fino alla scadenza naturale, è sempre meglio andare sul sicuro e scegliere il mutuo a tasso fisso.
Mutuo in corso fisso o variabile: che cos’è la surroga o la rinegoziazione?
Per chi oggi ha un mutuo acceso già qualche anno fa è arrivato il momento giusto per valutare una surroga o una rinegoziazione del mutuo.
La surroga, attraverso il Decreto Bersani, è stata resa gratuita e si può applicare più volte nell’arco della vita di un mutuo. La surroga è la possibilità di passare da una banca all’altra, usando i vari tassi offerti dall’istituto di credito, più o meno vantaggiosi, da applicare su un mutuo già in essere.
La surroga prevede anche che l’atto notarile bancario venga aggiornato dal notaio ma, tutti i costi annessi e connessi, li prenda in carico l’istituto di credito sul quale ci si appoggia per il nuovo mutuo.
La rinegoziazione è un passaggio interno alla banca, più semplice della surroga, in quanto non vi è un atto notarile bancario che viene aggiornato, ma bensì si tratta di parlare con il proprio istituto di credito al fine di ottenere un contratto del mutuo più vantaggioso: se la banca è disposta a non perdere il cliente, farà un’offerta per garantire un tasso più basso semplicemente stipulando un nuovo contratto tra le parti.
Mutuo-tassi: conviene il tasso fisso o variabile?
Sul mercato dei mutui ci sono occasioni da non perdere, bisogna fare attenzione in questo periodo e comparare il mercato. La surroga è una valida alternativa per risparmiare diverse migliaia di euro e far sì che il mutuo venga aggiornato con i nuovi tassi e senza spese a carico del cliente, grazie alla portabilità del mutuo prevista dal Decreto Bersani.
Attenzione però, bisogna sempre valutare con tutte le casistiche, generalmente c’è più convenienza a cambiare il mutuo per coloro che lo hanno stipulato in questi ultimi 8 anni e bisogna sempre prestare attenzione agli ammortamenti, in quanto talvolta cambiare un mutuo in scadenza, anche se sembra conveniente, potrebbe non esserlo.
Il debito residuo deve essere consistente e il rimborso inizialmente stipulato deve essere ancora sufficientemente lungo (altri 15-20 anni) per trovare una banca disposta ad accettare la surroga.
Oggi le banche non accettano più le surroghe quando l’importo è inferiore ai 50.000 Euro o la durata è minore di 10 anni. A meno che non abbiate necessità di ulteriori importi atti a rendere più interessante la domanda in una nuova banca per esigenze pratiche come può essere una ristrutturazione.
In linea generale c’è una minima possibilità di abbassare il tasso vecchio attraverso una surroga, una valida soluzione è ridurre la durata, facendo sì che la rata risulti bassa e il mutuo più breve grazie ai nuovi tassi di interesse.
Cambio Mutuo: La durata minore migliora le performance
La durata di un mutuo impatta sul costo di un mutuo stesso, è una regola fissa. Se si riduce la durata anche il tasso del mutuo cala, mantenendo la Rata approssimativamente uguale.
Per esempio se hai un mutuo con debito residuo di 150.000 Euro da pagare ancora per 25 anni al 2,5% fisso e trovi una banca che ti offre lo stesso importo con un tasso all’1,5% riducendo nel contempo la durata di 5 anni, accade che la rata varia di poco però, avrai ridotto vertiginosamente il costo finale degli interessi su un mutuo a scadenza: si è accelerato un processo di riduzione del debito residuo, così in caso di estinzione anticipata il capitale da rimborsare sarà più basso.
